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土地评估增值投资涉及税收

日期:2013年8月22日 14:20

 

近日有朋友用土地投资,有评估增值,问关于税收的问题。

      根据我国公司法规定,以土地使用权投资的,投资人必须在规定的时间内将土地使用权过户到被投资单位,这实际上是一种投资人以土地使用权交换股权的行为。土地投资主要涉及以下税种征收问题。

1.营业税分阶段区别征税。土地使用权的投资,税收上认定属土地使用权无形资产转让,但投资行为是不征收营业税的。《国家税务总局关于印发<营业税税目注释(试行稿)>的通知》()规定:以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。但转让该项股权,应按本税目征税。也就是说,投资人土地投资获得股权时不征税,但在转让该项股权时需要纳税。自2003年1月1日起,税收政策对此进行了调整,取消了股权转让环节征税的规定。《》()规定:以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。同时规定“对股权转让不征收营业税”。

2.单位和个人所得税征税待遇不同。对于单位的投资行为需要,其土地评估增值部分需要按规定缴纳企业所得税。《》()规定:企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。上述资产转让所得如数额较大,在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的,报经税务机关批准,可作为递延所得,在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条也将这种以土地使用权换取股权的“非货币性资产交换”行为,按视同销售处理。 
但在个人以土地投资上,税收政策上规定暂时不征个人所得税。《》()规定:考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况,对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业,其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时,暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得,再按规定征收个人所得税,其“财产原值”为资产评估前的价值。 
3.印花税区别时段征免税。《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》()规定:土地使用权出让、转让书据(合同),不属于印花税列举征税的凭证,不贴印花。而在2006年11月27日下发的《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》()文件规定:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。 

4.土地增值税由全部免税到部分征税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。显然,上述规定对土地投资采取的是鼓励政策。但随着国家对房地产市场的政策调控需要,《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》()对此作了调整。该文规定,自2006年3月2日起,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财税字[1995]048号暂免征收土地增值税的规定。很明显,上述政策的改变仅是针对房地产企业的。 

  5.契税不能免征。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定,以土地、房屋权属作价投资、入股,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。但是,契税是由被投资人缴纳。

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